🏘Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenici Üzerinden Üçüncü Kişiye Satışta İyiniyet Korumasına Yeni Yorum

Bugün (18 Temmuz 2025) tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu taşınmazların üçüncü kişilere devri durumunda iyiniyetli üçüncü kişilerin korunup korunmayacağı konusundaki yıllardır süregelen içtihat ayrımını sonlandırdı.

Önceki içtihatlara göre, arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan sözleşme geçersiz sayıldığında veya geriye etkili olarak feshedildiğinde, yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişiler TMK m. 1023’e göre iyiniyetli olsalar bile korunmuyordu.Bu yaklaşım, tapuya güvenerek mülkiyet veya ipotek hakkı edinen çok sayıda kişinin mağdur olmasına neden oluyordu.

Yargıtay bu kararında, artık her somut olayda üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığının delillerle araştırılması gerektiğine karar verdi.

Karara göre:

Eğer üçüncü kişi tapuya güvenerek ve iyiniyetle aynî hak edinmişse ve kötüniyetli olduğu ispatlanamamışsa, edindiği mülkiyet veya ipotek hakkı korunacak.

Ancak, üçüncü kişinin sözleşmenin geçersizliğini bildiği ya da bilmesi gerektiği durumlarda iyiniyet savunması kabul edilmeyecek ve taşınmaz arsa sahibine dönebilecek.

Bu karar, hem tapuya güven ilkesini somut olayla sınırlı ve ölçülü biçimde koruyor hem de arsa sahiplerinin hakkaniyete aykırı şekilde taşınmaz kaybına uğramasının önüne geçiyor.

İçtihadın özü:

Yükleniciye devredilen taşınmazın üçüncü kişiye satılması hâlinde, sözleşmenin geçersizliği durumunda iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı artık kategorik olarak reddedilmeyecek, somut olay ve deliller çerçevesinde değerlendirilecektir.

📅 Karar tarihi: 16.05.2025

📜 Resmî Gazete: 18.07.2025

Yargıtay İBK.pdf

PDF dosyasını indir • 6.04MB